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【摘要】BAT最为关注的六个O2O领域：租房、餐饮、旅游、婚恋、二手交易、租车。各个领域都有极大的改造及颠覆空间，其中尤以租房为甚，长期以来，租房市场线下用户体验极差!痛点极多!信息不对称极严重!但由于线下的租房业务非常复杂，投入又大，对创业团队要求极高，尽管存在万亿级市场，但鲜见大刀阔斧的创业者。而近期租房市场风起云涌，汇聚众多知名VC目光，我们看到，革命性的租房O2O产品正不断涌现，整个租房市场即将井喷，俨如当年经济型酒店大爆发的前夜。
资源错配导致租房需求长期被压抑，市场超过万亿
众所周知，中国房地产市场历经十几年高歌猛进，天量新建住宅竣工交付，然而全国平均空置率超过35%的事实让众人望楼兴叹，造成的市场真实现状是，一方面大量住宅闲置，面积越大越难出租，而租房市场存在亿万级的白领人群，其租房需求旺盛，年龄在20到30岁，无力承担整套住宅高昂租金，对于他们，一间价格适中的温馨单间便已足够，但市场房源供给根本不匹配。第二方面则是找房体验极度痛苦，各大租房网站充斥着各式各样豪华装修、风景美好、价格超低的虚假房源，但现场看房之后，对方立马现出原形：豪华装修是样板房的，迷人风景是公园的，低价房租是三年前的，……
蘑菇公寓的发展迅猛令人惊讶
在上海租房，很多人都会遇见蘑菇公寓，要么通过中介公司的人员推介，要么通过各大租房网站，要么是来自微信朋友圈的推介。他们主打单身白领合租市场，2014年初成立，正式运营半年多，便实现从0到4000套公寓的井喷式增长，位于上海顶级CBD商圈内的大办公室里。这里人群穿梭不息，各类供应商、合作商、签约客户鱼贯而入，并已引发包括IDG、平安集团等在内的顶级VC追捧。而他们的客户群，包括了众多500强的年轻职员、律所从业人士、医生、年轻教师、海归一族以及上海各行各业的白领人群。
上海这座超级大城市有数千万的白领，租房市场也早已有各种各样形形色色的公寓提供商，有的已经经营六七年，但均未见有大突破，都在几十间，上百间徘徊，规模很难过千，蘑菇公寓这才半年多时间，其独家经营的房源就已经高速发展到4000套，这无疑在业界投下一颗超级重磅炸弹，引发市场沸腾。
蘑菇公寓的创始人马晓军是位连续创业者，2000年初便辞掉江苏公职，来上海进入了房地产营销领域，十几年房地产市场的历练，他得到最多的，是对房地产市场整个生态链的深刻洞察。
马晓军从德佑地产离职后便自创恒家地产，在一手房与二手房营销领域赢得极佳口碑之时，他却又带领团队空降三亚，开创了度假公寓的事业，推出旅家网，目前在三亚已发展到自主经营三百套海景公寓的规模，跻身市场前列。
实际上度假公寓租赁市场在国外如火如荼，Airbnb、Homeaway早已融资数亿美金，估值超过百亿美金，记者问及为何不继续将旅家发展壮大而是选择进军长租市场时，马晓军给出了答案。
“那是跟途家一样的操作模式，帮助旅游地产的业主管理好房子，并以酒店方式进行运营产生利润分成。我们在这个过程中，风投找到了我们，有意思的是，大家对城市白领长租市场一拍即合，投资方十分看重我们团队在上海的经历，所以在2014年初，我把核心团队带回上海，创立了蘑菇公寓。”
与酒店市场以及短租市场相比，长租市场实际上具备了无与伦比的优势。简单说下
市场规模巨大
超出想象，光上海适合经营的住宅就有数百万套之巨，目前我们房源数量还只是沧海一粟。大量白领还处在水深火热的租房痛苦中。他们租套满意的房子，比登天还难，一是大量虚假广告，二是确实供给的房源品质本身很低劣，根本无法满足需求。
低廉的分销成本
我们的租客租期一般是一年，而只需支付一次获取成本。这非常划算，随着公司品牌的加强，获客成本实际上目前已经降到极其低的水平，几乎可以忽略，而酒店的分销成本是15%以上。
金融杠杆高，资本回报率高
蘑菇与银行联手，给租客发信用卡，一年房租一次性刷掉，租客每月还款即可，而蘑菇拿到全年的租金，拥有巨大的现金流收益。另外，由于长租产品租金收入非常稳定，诸多金融机构都主动找到蘑菇洽谈发行固定收益类产品，这将大幅提高公司金融杠杆比率，从而拥有更高的资本回报率。
极具想象空间的盈利模式
问及蘑菇公寓未来的盈利模式时，“极具想象空间”，马总的回答意味深长。
业内普遍认为，这一块实际上是非常可观的，首先是，房租价差，还有管理服务费，客户量放大后，包括衍生消费、金融收入、与包括地产商、车商在内的各类商家合作等，甚至婚恋交友，活动沙龙等，蘑菇公寓掌握了大量优质而且真实的客户信息，可以做的有很多。
尽管如此，但租房市场由于线下复杂，投入大，对团队操作要求极高，蘑菇公寓的团队是如何应对的。记者连线了蘑菇公寓联合创始人龙东平。
“我每天都不舍得睡，我们真真切切地找到了自己的使命，那就是为白领创造品质租住生活，我们的团队简直是为这个市场而生，你看，要做成长租公寓这件事，最需要三样东西，一是对房地产市场的熟悉，二是房屋管理经验，三是团队协作。而这三样，正好我们都有，我们团队之前在二手房市场有十年精耕经验，对上海每个楼盘每条马路都了如指掌，又加上做三亚旅家度假公寓的酒店管理经历，做完高标准的酒店管理再来做长租房屋管理，就游刃有余了。一切像是早有安排，每段经历好比是颗不起眼的珍珠，串联起来就是条璀璨的项链，就是这样”。蘑菇公寓联合创始人龙东平如是说。
这是一支令人望而生畏的铁血军团，都已经跟随创始人创业多年，彼此非常熟悉，极其默契。年初大约有20人的核心团队，却至少是20×20人战斗值。现在已经发展到200余人，这是群为创业而生的人，在上海就已久经市场考验，再杀到三亚，一年时间从无到有，砍下度假公寓前三名，又杀回上海，迅速把房源规模扩大到4000套。
确实，创业者要进入这个市场，是要对房源市场极其了解，要知道哪里有好房，这涉及到找房技巧，价格谈判，对出租行情的预判，装修设计进程把控，后续对分散式房屋的管理经验，金融杠杆等等。而蘑菇公寓的团队恰恰都拥有了这些特质。
茨威格在《人类的群星闪耀时》里曾说，一个人生命中的最大幸运，莫过于在他的人生中途，即在他年富力强的时候发现了自己人生使命。可以确定的是，关于使命，蘑菇公寓的创始团队已经找到。
风险控制分析
蘑菇公寓的商业模式是租下大面积成套公寓，装修升级更换诸如全部配置宜家的家具，品牌电器等使之达到白领公寓标准然后出租。基于近20年房地产高速发展，天量住宅交付，再依靠大城市白领人群，实现井喷式增长。鉴于其是先租下来再对外出租，能否快速实现出租是其模式能否持续的关键，如果没租掉，依然要给业主付房租，然而据记者匿名探访情况看，蘑菇似乎一点不用担心，当下租房市场早已备受诟病，白领租房痛苦不堪，其推出的4000套房间受到热烈追捧。
“我觉得已经很好很好了，超出期望，看到他们官网照片，一开始不相信是真的，到现场看了确实一模一样我就赶紧定了，还能认识更多朋友”。正在签约的一位客户跟记者热情介绍，她是在四大会计所做审计的，平时工作很忙，圈子小，正好可以参加蘑菇的线下活动认识到更多同层次的朋友。
据了解，蘑菇公寓正在研发智能门锁系统，类似酒店门卡体系，与其中央管理系统打通后，可以给租住客户带来更好的入住体验，比传统的门锁更加安全，更方便。
业内消息称，国内连锁酒店巨头正在考虑涉足长租公寓，其中包括如家，住友等。当下情势，与当年快捷连锁酒店大爆发的前夜十分相似，这个行业能否发展出类似经济型酒店行业的如家、汉庭这样的巨无霸，业界拭目以待。
